中国房地产复兴计划因老街区对抗而受到威胁

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龙珠花园的房屋可能水管破裂、地基凹陷，但居住在上海这个褪色街区的数百人却无意很快离开。

政府提供的1200万元人民币（160万美元）的报价——每个家庭价值400万元人民币的三套公寓——远不足以说服居民离开。 “除非政府给我2000万元搬家费，否则我会坚守在我的房子里。”一位王姓居民说。

这次对抗凸显了其面临的挑战中国政府振兴房地产业的计划部分是通过对老城区（即所谓的城中村）中有时具有历史意义且维护不善的建筑进行重建。

多年来，它向购物中心、办公楼和住宅公寓的转变一直是世界第二大经济体的增长引擎，在Covid-19限制解除后，该经济体正在努力复苏。中国超过四分之一的经济活动与房地产有关，但许多负债累累的开发商却陷入困境。

2015年，北京重建这些破旧社区的努力帮助抵消了住房销售的下降。随之而来的是房地产繁荣，地方当局在廉价贷款的支持下花费了数万亿人民币，拆除旧公寓进行重建。

随后，在赔偿金的刺激下，流离失所的居民开始疯狂购房。总部位于常州的东海证券估计，截至去年底，中国21个最大的城市至少有1000万套城中村住房。

政府官员希望这次重建现在能带来类似的好处。国务院7月份表示，政府将“积极”开展主要城市的重建工作，作为“扩大内需”努力的一部分。中国人民银行在一份报告中表示，金融体系将“加大”对该项目的支持力度。

国家开发银行的一位官员表示，最新的行动可能覆盖35个城市，并在未来五年内吸引开发商总投资高达9万亿元人民币。国家开发银行曾为之前的重建项目提供过资金支持。这位官员表示：“这是中国经济刺激措施中唯一的亮点，但迄今为止收效甚微。”

尽管李强总理将最新计划描述为重振中国低迷经济的“重要举措”，但经济学家对此持怀疑态度。恒生银行中国首席经济学家王丹表示，“一些旧房可能会被拆除，新公寓将被修建，但对经济的影响将是有限的。”

与过去不同的是，当开发商以低成本收购小镇的危房并迅速将其改造成高档公寓楼或购物中心以获取巨额利润时，租户的要求更高。最新的重建活动还集中在主要城市的郊区，其中许多地区属于农村合作社而非政府所有，因此有资格获得较低的补偿率。

“无论房价走势如何，居民都在寻求更高的搬迁补偿，”从事重建项目的武汉开发商詹姆斯·王(James Wang)表示。

为了保护传统街区，许多城市对可拆除的旧住宅数量设定了限制。国务院七月份要求地方当局将住房改造成经济适用房，但这种住房的利润率即使有也微乎其微。

这些因素使得私人开发商很难从可产生两位数高回报的项目中获利。

“我们曾经能够从开发中快速获利 [urban villages]武汉开发商王说。 “现在收回投资的时间要长得多，有时甚至会造成损失。”

由于私人开发商不愿进入市场，一些受益于廉价信贷的国有开发商和地方政府融资平台被鼓励参与。

“我们这样做是出于政治考虑，而不是经济考虑，”湖北省襄阳市新青建设开发公司的一名官员表示，该公司是一家当地投资公司，上个月从中国银行借款7.9亿元人民币，用于重建历史街区。

然而，随着中国经济前景黯淡，地方贷款基金也面临债务支付增加和业绩低迷的困境。

政府需要“找到可行的商业模式 [urban village] “再生”是西安一家国有开发公司的高管表示，该公司两年前因旧城改造而损失了2亿多元人民币。

居民王表示，在龙珠城，万科和碧桂园等主要开发商已经放弃了该计划，并补充说开发商不愿意支付居民的要求。万科和碧桂园没有回应置评请求。

王说，重建工作“不应以牺牲当地居民的利益为代价”。 “目前，当局无法取代我们。我不介意再等几年，以获得更好的补偿计划。