中国房地产市场在繁荣与萧条之间摇摆

作者是上海高级金融学院金融学教授，《有保证的中国泡沫》一书的作者。

根据中国最近召开的中央经济工作会议的报告，2023 年中国房地产行业将发生重大变化——这一具有里程碑意义的事件为未来一年的经济发展指明了方向。 与会代表一方面坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，但另一方面又强调房地产对中国经济增长至关重要。 这一声明使房地产开发商的股价翻了一番，令全球投资者欣喜若狂。

但即使中国房地产行业最糟糕的时期已经过去，中国的房地产泡沫仍然是一个严重的结构性问题。 就在本周，贵州省的一家地方政府金融机构获特批，将其向银行的贷款延期偿还 20 年。

在两年前引入“三条红线”以减少借贷之前，中国房地产开发商享有比 1980 年代的日本同行或 2008 年的美国同行更高的杠杆率，尤其是在代表预售和非正式融资的情况下. 更糟糕的是，中国购房者获得的代际和零排放抵押贷款副本的数量比官方统计数据显示的要多得多。

北京和上海等中国一线城市已成为世界上最昂贵的城市之一，不断扩大的房价收入比令试图进入市场的年轻人感到沮丧。 媒体甚至创造了一个新词“六个钱包”来形容年轻夫妇必须动用他们的两个钱包和他们父母的四个钱包来购买房产的方式。

不过，只要房价继续上涨，中国家庭还是愿意将毕生积蓄投入房地产。 在 CEWC 支持的“住房改善”一词的掩饰下，许多中国购房者正在明确寻求他们在过去二十年中已知的潜在投资回报。 这与日本和美国房地产繁荣时期投资者的行为惊人地相似。

在价格上涨期间管理投机者的预期是一门艺术。 如果信息过于生硬和霸道，则可能会吓坏市场并使泡沫破灭。 然而，如果他不够严谨或直率，市场可能会无视警告并继续疯狂购买。 这就是中国政府的困境。

过去 15 年，政策制定者实施了一系列限制措施，以遏制房地产投机，但最终都被取消。 毕竟，中国的房地产行业已经大到不能倒闭。 在几个这样的周期之后，即使是早期的怀疑论者也相信房价永远不会下降，政府补贴将继续存在。

理由是，既然房地产行业为地方政府带来了重要的财政收入，为北京带来了GDP增长，那么只要政策制定者追求高速增长，他们就不能撤回对房地产市场的支持。

但这已经改变了。 虽然快速增长仍然是一个重要的政策目标，但它不再是唯一的目标。 在过去几年中，中国已开始转向更具财务可持续性、环境友好性和社会包容性的增长方式。

2022 年的经济放缓对政策制定者提出了一些真正的考验，不仅是在房地产行业，而且是在中国未来的增长模式方面。 最近的政策旨在稳定房地产市场。 尽管这可能很诱人，但回到所有权是投资和增长引擎的心态将是危险的。